「住宅ローンは借り換えで安くなる」の前提条件と例外｜諸費用・団信・住宅ローン控除【2026年11月】

「10年・1,000万円・1%」はどこから来た目安なのか

住宅ローンの借り換えでは、「残りの返済期間が10年以上」「借入残高が1,000万円以上」「今の金利と借り換え後の金利の差が1%以上」がそろえば効果が出やすい、とよく言われます。全国銀行協会の解説ページも楽天銀行のFAQも、この3つを目安として挙げています。

ただし、どちらもこれを「必ず得をする条件」とはしていません。全国銀行協会は、もっと条件が緩くても効果が出る場合があるので、金融機関に試算してもらうよう勧めています。楽天銀行も「お借入状況により結果が異なります」と書き、掲載している試算はモデルケースの概算だとしています。この目安は、減る利息が借り換えの諸費用を上回るかどうかを手早く見分けるための大まかな基準です。基準そのものに意味があるわけではありません。

判断の軸はシンプルで、次の式で考えます。

• 借り換えの効果 ＝ 借り換えで減る支払利息 − 借り換えの諸費用

この式がプラスにならなければ、金利が下がっても家計は楽になりません。以下では、この式のどこで想定が外れやすいかを順に確認します。

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諸費用は残高の3〜5%程度。試算で効果の大きさを比べる

諸費用の中身

全国銀行協会の解説では、諸費用として事務手数料、税金（抵当権設定登記の登録免許税など）、司法書士報酬を挙げ、目安をローン残高の3〜5%程度としています。例として、残高2,000万円で諸費用が80万円（残高の4%）なら、借り換えで減る利息が80万円以上ないと効果はない、と説明しています。

手数料の取り方は金融機関によって大きく違います。保証料を取らずに事務手数料を定額にする商品もあれば、借入額に対する割合で手数料がかかる商品もあります。抵当権設定登記の登録免許税は、本則税率と住宅用家屋向けの軽減税率で税額が変わります。借り換えの場合にどちらが適用されるかは個別の条件によるため、借り換え先の金融機関や司法書士の見積もりで確認してください。

楽天銀行の試算例と、元利均等返済での概算

楽天銀行のFAQには、同行の金利選択型（保証料・団体信用生命保険料0円、事務手数料は定額型）を前提にした試算例が載っています。

• 例1：残高1,000万円・残り10年・諸費用約48万円 → 金利が約1.0%以上下がるとメリットが出る
• 例2：残高2,500万円・残り25年・諸費用約55万円 → 金利が約0.2%以上下がるとメリットが出る

この例をもとに、元利均等返済・ボーナス払いなしの条件で編集部が概算しました（端数は丸めています）。

• 残高1,000万円・残り10年で年3.0%→2.0%にした場合：月々の返済額は約9万6,600円から約9万2,000円に下がり、総返済額の差は約55万円。諸費用48万円を引くと、残る効果は約7万円です。
• 残高2,500万円・残り25年で年1.5%→1.3%にした場合：月々の返済額は約10万円から約9万7,700円に下がり、総返済額の差は約70万円。諸費用55万円を引くと、残る効果は約15万円です。

金利差が1%あっても、残高と残りの期間が小さければ効果は数万円にとどまります。逆に残高と期間が大きければ、金利差0.2%でも効果が出ます。「金利差が何%か」だけで判断せず、残高・残りの期間・諸費用の実額を入れて試算することが欠かせません。なお、変動金利で借り換える場合、この試算は借り換え後に金利が変わらないことを前提にしています。

2026年11月の金利環境で崩れやすい前提

「借り換えれば安くなる」という話は、金利の低下が続いていた時期に広まりました。2026年11月時点では、前提がかなり変わっています。

• 日本銀行は2026年9月に政策金利（短期）を1.00%程度から1.25%程度に引き上げたと報じられています。
• 住宅金融支援機構のフラット35（買取型）の2026年11月の最多金利は3.81%と報じられています。前月の3.83%からは下がりましたが、前年同月の1.90%と比べると約2倍です。
• メディアの集計によると、大手行の10年固定の2026年11月適用金利は3.40%〜3.89%程度、変動金利の表面金利は1%台が中心です。借り換え向けの変動金利の例として、ソニー銀行1.347%、楽天銀行1.521%という数値も紹介されています（いずれも報道ベースです。最新の条件は各金融機関の公式発表を確認してください）。

この環境では、例外が2つ考えられます。

例外1：低い金利で借りている人は、借り換え先がそもそもない

何年も前に低い変動金利や固定金利で借りた人の場合、今の借り換え向け金利のほうが高いこともあります。金利差がプラスにならなければ、どれだけ諸費用が安くても借り換えの効果は出ません。

例外2：変動から固定への借り換えは「安くする」施策ではない

全国銀行協会の解説は、金利上昇リスクへの備えとして固定型を選ぶことも検討材料になるとしています。ただ、2026年11月時点では10年固定や全期間固定の金利が変動金利より大きく高いため、変動から固定に借り換えると月々の返済額は増えることが多いと考えられます。これは返済額を固定するための「保険料」を払う判断で、固定費を減らす施策とは別物です。目的を分けて考える必要があります。

審査と団信：借り換えは「新しく借り直す」こと

借り換えは、今のローンの条件を変える手続きではありません。別の金融機関で新しくローンを組み、その資金で今のローンを一括返済する手続きです。そのため、新規で借りるときと同じように、年齢・収入・勤務先・信用情報・健康状態などの審査を受け直します。

特に注意したいのが団体信用生命保険（団信）です。民間の金融機関の多くは住宅ローンを借りる条件として団信への加入を求めており、団信に加入できなければ借り入れ自体が難しいとされています。最初に借りたときより健康状態が変わっていれば、試算上は得でも借り換えが成立しない可能性があります。また、がん保障などが付いた団信には加入年齢の上限が設けられていることが多いとされています。借り換えると保障内容が今より狭くなることもあるため、金利だけでなく保障の範囲も比べて判断するのが安全です。

今のローンの側でも、一括返済の手数料や、保証料を一括で前払いしている場合の返金の扱いなどが関係します。こうした取り扱いは金融機関や保証会社によって違うため、今の金融機関に事前に確認してください。

住宅ローン控除は借り換えで有利にならない

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けている人は、借り換え後も控除が続くかどうかを確認しておく必要があります。国税庁のタックスアンサー（No.1233、令和8年4月1日現在の法令等）では、借り換え後の新しいローンが控除の対象になる条件として、次の2つを挙げています。

• 新しいローンが、当初のローンを返済するためのものであることが明らかであること
• 新しいローンの償還期間が10年以上であるなど、控除の対象となる要件に当てはまること

控除の対象になる年末残高は、借り換え直前の当初ローンの残高（A）と、借り換えで新たに借りた金額（B）の大小で変わります。

• A ≧ B の場合：新しいローンの年末残高がそのまま対象
• A ＜ B の場合：新しいローンの年末残高 × A ÷ B が対象

たとえば諸費用分を上乗せして借りても、上乗せした部分は控除の対象になりません。また、同じページは、控除を受けられる期間は借り換えで延長されないとしています。借り換えると住宅ローン控除の面で有利になる、ということはありません。逆に、借り換え後の返済期間を短くして10年未満にすると、控除の要件から外れるおそれがあります。返済期間を短縮する場合は特に注意してください。

判断の手順：借り換えるかどうかを決める前に確認すること

ここまでの内容を、実際に確認する順番に並べます。

• 1. 今のローンの条件を把握する：残高、残りの期間、今の金利と金利タイプ、固定期間がいつ終わるか。返済予定表や金融機関のWebサービスで確認できます。
• 2. 借り換え先の諸費用を実額で出す：事務手数料、保証料の有無、登記費用、司法書士報酬。「残高の3〜5%」は目安で、実際の見積もりで置き換えます。
• 3. 今のローンを返すときにかかる費用と戻るお金を確認する：一括返済の手数料、保証料の返金の有無。
• 4. 減る利息 − 諸費用を試算する：変動金利なら、金利が上がった場合の試算も並べて見ておきます。
• 5. 審査と団信の条件を確認する：加入年齢、健康状態の告知、保障範囲が今より狭くならないか。
• 6. 住宅ローン控除への影響を確認する：借り換え後の償還期間が10年以上か、借入額を増やしていないか。

このうち4がプラスで、5と6に問題がない場合に、借り換えは「安くなる施策」として成り立ちます。どれか1つでも崩れると、手間と諸費用だけがかかる結果になりかねません。借り換えをするかどうかとは別に、各金融機関のシミュレーションで数字を一度並べてみるだけでも、家計を判断する材料になります。

参考にした情報源

• 全国銀行協会「住宅ローンの借換え」解説ページ
• 楽天銀行 住宅ローンの借り換えを行うメリットについて教えてください
• 国税庁 No.1233 借換えをした場合の住宅借入金等特別控除
• ダイヤモンド不動産研究所【2026年11月】住宅ローンの金利推移（変動・固定）は？
• ダイヤモンド不動産研究所 2026年11月の住宅ローン金利を予想
• フラット35 2026年11月の金利は3.81％に低下 前年同月の約2倍

※ 本記事は 2026年11月9日 時点で公開されている情報を元に作成しています。制度や仕様は変更されることがあるため、判断の前に公式の発表をご確認ください。